阳台属于专有还是共有？
从专业的角度而言，建筑物区分所有权是指基于对建筑物的特定部分所享有的占有、使用、收益和处分的权利。判断一个权利是否属于所有权的范畴，取决于该权利是否具有上述四项权能中的至少两项；只有同时满足这四个条件，该权利才能成为所有权的客体。 对于“专有”和“共有”的认定应把握以下两点：
第一，是否存在两个以上（含本数）的主体就同一物各自单独享有某一权项。也就是说，如果仅有一个主体单独享有某项权能，那么该项权能就是专有权；而存在两个以上（含本数）的主体共同享有某一权能时，该项权能就是共有权。
第二，判断一项权利是否是专属权利或共有权利，要看该项权利能否为所有人单独行使，或者能不能与他人的权利同时并存。如果一项权利只能由其中一人（单位）单独享受，而不能为他人所共享，这项权利就属于私人权利或者说专属权利。如果一项权利可以由两个以上的主体同时分享，那么它就属于公共权利即共有权利。 据此，我们可以得出这样的结论：在一般情形下，阳台应该属共有部分。主要依据是，阳台虽然是由业主共同出资建设的，但一栋楼上的业主大多数没有搭建阳台的需要，而搭建阳台又属于相对私密的使用方式，因此绝大多数住户不会同意花费巨额资金来搭建公用阳台。实际上，规划部门制定的建筑设计规范也明确规定了“每套住宅宜设阳台或平台……无外窗的房间不宜做阳台”。据此，建筑物统一设计，统一施工，通过统一开窗等方式将阳台建造在每一套房屋内，应当视为全体业主共有的物业。但在个别情况下，也可能出现阳台属专有部分的情况。比如在别墅中，由于存在独立花园和独立车库等，作为共有部分的公共区域明显小于普通住宅，这时阳台就有可能属于专有部分。根据《物权法》第71条的规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。
一、权属
关于阳台的权属，现行法律没有明确规定，实践中主要有三种不同的做法，一种是将阳台计入公摊面积，业主在购房时，按照公摊原则，获得阳台的所有权；第二种是将阳台计入赠送面积，这种情况下，双方往往也没有明确的约定，完全出于开发商的意愿；第三种就是计入购房面积，以实际建筑面积计价购房。目前大多数房地产商出于促销的目的，把阳台作为公用面积或者送面积处理，实际上，由于阳台面积并不大，即使计价，房价也增加不了多少，所以购房者如果碰到开发商承诺把阳台当作公用面积或者作为购房的赠予面积时，一定要在合同中明确约定下来，否则很可能引起纠纷。
二、性质
关于阳台在性质上是属专有还是属共用部分，一直存在争论。有的观点认为，阳台是房屋的自然成分，应归专有部分。有的则认为，阳台不仅在物理上是房屋的组成部分，而且也是公用的部分，应属共有。
笔者同意第二种观点，理由主要有二：第一，阳台的建造往往与楼房主体同为一体，而且不可移动，因此它是楼房的自然成分。
第二，阳台有公用的性质。一方面，从目前的建筑设计和使用状况来看，阳台的功能已经超出了旧时作为室内或者外室附属部分，用以晾晒衣物、种植花草等家庭辅助性活动的场所，它不仅在功能上与室内部分融合，而且在面积上也相差无几。可以想像，如今的阳台已不再仅仅是家庭辅助生活性区域，许多的日常生活都在这里逐步完成。因此，从实质上说，阳台是人们不能离开的生活空间。另一方面，由于其依附于主体楼房而存在，因而也是区分所有权中“专有部分”必须具有的条件，因此，作为整体建筑物不可分割的部分，它具有公有的性质。
综上，依“专有部分”所应具有的排他性要求，以及基于其不可分割的性质，作为所有权的标的物，阳台只能归专有人所有。然而，由于它是构成建筑物整体不可分离的部分，是全体业主所共有，因此，其使用、收益及处分等应受到相当限制。笔者认为，在专有人将共有财产的专有部分扩大至阳台时，原则上应取得专有建筑物区分所有权人会议的许可。而且由专有部分扩大了的共有财产及其附属设施设备在性质上属于“专有部分扩大后的共有财产”，因而该财产的使用受到专有建筑物区分所有权人会议的规范。
