淀山湖别墅为何便宜？
谢邀 这个问题问到点子上了，其实上海的别墅区有很多，为什么唯独青浦区淀山湖周边的这个价格洼地呢？ 原因有以下几点：
1、受土地政策影响。上海目前的土地出让方式是“限地价，摇号”或“限地价，竞配建”，例如今年4月26日出让的静安中兴路地块，楼板价达到9.13万元/㎡，创下上海土拍总价地王纪录；5月20日出让的徐汇黄浦江南延伸段地块，楼板价也高达8.5万+元/㎡，但是如此高的地价有没有考虑过其中的保障因素----配建保障房比例高达30%（这个数据在市区至少是50%），算下来地价只有7.6万元/㎡，如果考虑2000元/㎡的建筑成本，实际地价也就7.4万元/㎡左右。而淀山湖周边的别墅区由于是纯宅地，没有配建要求，所以楼面价基本就是土地成本加建筑成本，目前上海市区新建商品住宅的平均开发成本在2700-3000元/㎡，青浦区的楼面地价差不多也是这个水平，比如去年中骏拿下的青浦徐泾镇一幅住宅用地，楼面地价高达2.8万+元/平方米(扣除保障房)，这个价格基本上已经接近周边二手房的价格了。所以相比上海其它区域，这里的别墅产品性价比确实比较高。
2、受规划限制。之前我们提到过，上海未来的发展方向是“南北拓展”，也就是向周围环沪城市扩张，其中北拓的首站就是青浦。但青浦的地形地貌是“水网密布，湖泊众多”，有淀山湖、青浦区华新塘沽池等，自然风貌优良，但如果像过去那样无节制地向外扩张，势必会破坏生态，所以政府在青浦的开发是有规划的，需要遵循一些原则，比如《上海市青浦区总体规划（2017-2035 年）》中就明确提出了“一核、两心、三片”的规划结构，即以青浦新城为核心，打造青东产业商务中心和青西生态旅游度假区两个中心，建设北部创新产城融合示范片区、中部特色生态宜居示范片区和南部先进智造示范片区。可以看到整个青浦区是被规划为一座集科技、生态、居住为一体的现代化新城区。
所以在这样的规划中，湖边的这套别墅就显得有点格格不入了，虽然环境不错，但是交通不太方便，生活配套也不足，很难成为城区发展的重点。因此别墅区虽然离虹桥枢纽仅12公里左右车程，但一直以来都被忽视，房价也被拖累。不过最近有了新规划，《上海市青浦区朱家角镇区单元（ZJD）控制性详细规划》出炉，拟新增住宅、商业等相关用地，预计将带动区域价值的提升。