别墅以后会升值吗？
首先，从宏观上判断一件事值不值得投资，最经典也是最常用的一个指标就是“租金回报率”。 也就是说如果现在投入100万用于购买别墅，通过出租的方式是否能够在7年后获得40万的收益率（不考虑通胀以及买卖差价）？ 如果这个收益率能够实现，那么从投资的眼光来看这是一桩划算的买卖，否则就是不划算或者至少是不太合算的。
当然，考虑通胀因素后情况又会变成怎样呢？以北上广为例，5年前的房价水平换算成今天的价格大概要打七折左右，按照一般家庭的支付能力，5年前60平米的两居可以购买的起，而现在必须购买90平米的三居才能满足基本的居住需求。同样花500万元所拥有的住房面积和5年前相比并没有增加多少。 而同时期的月租金收入却大幅度下降——因为房屋供给增加了，可选房源多了，租客能够挑剔的条件也多了。这意味着相同的钱原来够租一套两居一厅，如今只能租一套一居室。房租尽管没有上涨，但是生活成本却增加了。如果不考虑税费、装修费等支出，仅从“租金回报”这一项来看的话，现在的房子不仅没有升值，反而还贬值了！ 所以回到本题，如果仅仅从“租金回报率”来考虑要不要买别墅的话，结论是绝对不划算。
不过话又说回来，如果买房只是为了自己住，并不将房产当成投资产品看待，那么上述分析完全忽略了自住需求的本质。对于自住群体来说，房子的意义并不仅仅是满足居住功能即可，同时还包含了情感、精神层面的诉求，比如对景观、邻里关系、生活品质的追求等等。这些在经济学上被称为“消费的品质”（quality of consumption），而与居住相关的生活品质则常被称之为“居住的品质”(quality of housing)。 相比于租金回报率，衡量居住品质的相关指标受到外部环境的干扰较小，更能反映住户主观上的感受，因而可以作为判定房地产价值的重要依据之一。
基于此，我们或许可以提出一个新的问题：花了同样的钱，我能否买到一栋居住品质更高的住宅？如果能够，那便值得；如果不能，就不值。 当然，衡量居住品质高低并非易事。好在目前有一些专业机构已经做了不少相关的研究。在这里分享两个我比较喜欢的网站。一个是由清华大学建筑学院教授李迅团队开发的“居住质量指数(Housing Quality Index，简称HQUAL)”，另一个则是英国建筑研究院（British Research Insutitute for the Built Environment，简称BRE）编制的“英国住宅质量指数(BRQ)”，后者是目前国际上最受业界认可的评价住宅质量的指数。
最后需要指出的是，无论是HQUAL还是BRQ都只考虑了建筑和室内设施等客观因素，并未纳入居住者的主观感受，因此并不能直接用来评估居住者对于高品质生活的追求。但这不妨碍我们通过这两个指数去直观地对比不同房产之间客观存在的差异。