北京别墅都有哪些？
说到独栋别墅，不得不说的一个概念——容积率。 一般来讲，普通住宅的容积率在1.0以下，例如北京的四合院。而一般别墅项目的容积率则在0.35-0.45之间。（来源：《建筑设计资料集》第三版） 一块土地，盖400平米的房子和盖1600平米房子，虽然建筑面积相同，但占地面积和容积率却不同；同样，一块土地建两栋200平米的洋房和一栋400平米的洋房，不管是容积率还是建筑容量都是不同的。所以，同样地价、同样面积的地块，建低密度建筑物和建高密度建筑物，其税收是完全相同的。从土地成本上讲，低密度的项目要比高密集的项目要有优势。
目前市面上的别墅产品主要有以下几种类型：
1)纯别墅区 如北京西山美墅公馆、泰禾·北京院子等。这类项目是整体开发，纯别墅社区，容积率较低。
2）叠拼+联排 的组合式别墅 (叠拼上叠/下叠＋联排），比如北京龙湖滟澜山。
3)合院式别墅 比如北京紫御山庄、北京院子二号院等。合院的密度也偏低一些。
4)洋房+别墅的双拼产品(如北京西山龙胤、泰禾·北京府院）这种产品的特点就是把别墅部分和洋房部分通过建筑方式连接在一起，充分利用了土地资源，又丰富了产品形态。
5)高层+别墅的叠拼别墅（如北京西山宸樾）这个项目其实是高层、小高等高层住宅与别墅组团的一种结合。
6）公寓+商业+别墅（如北京壹号庄园）这个项目的别墅是位于四合院里的独立别墅，周围环绕着写字楼、酒店式公寓和商业裙房。
北京独栋别墅
独栋别墅一般指占地较多、拥有小院和车库，且独门独院的住宅。它拥有完整的居住和娱乐设施，多层立体的构造是它最大的特色，户内面积一般会达到400平米以上，上不封顶。独栋别墅一般会配备一个私家大院和一个以上甚至两层的私家车库，可以满足家庭成员、员工、保安、司机等的居住需要，而且可以享受更多的私人空间和室外生活。
北京联排别墅
联排别墅，亦称row house(行屋)，指并排成行的、有一般住宅两至三倍大小的多户式住宅。它常为两层或三层，拥有私人入口，并有前、后花园。其特点是单元之间共用隔墙，户型样式一致或类似，下有庭院、上卧下厅，有前后两个出入口，私密性较强。随着国内住宅形式的日渐丰富，联排式住宅开始逐渐在国内一些发达城市出现。上海的联排式住宅一般沿街而建，而国外很多地方，联排式住宅是独立于街道之外的封闭型社区的一部分。
北京叠拼别墅
叠拼别墅也称叠墅，它由联排别墅演化而来，一般由2层到3层组成，由2户成一单元共享一户为主的建筑，每户均有入户花园、客厅、餐厅、卧室、卫生间等常规功能空间，完全具备独立功能。这种房子可以简单理解为将两到三层的联排别墅一分为二，每家拥有三居室，每户都有一个像花园式阳台。它下层采光、通风、居住舒适性较上层都存在一定问题。由于叠墅是两个户型“叠加”形成的建筑，下叠是上叠的地下室，与普通地下室不同的是，叠墅“地下室”采光和通风更好。通常上叠为复式结构，通过斜坡屋面形成阁楼空间，得到更多的使用面积，下叠带有一定面积的花园和地下室。叠拼别墅大多有前、后花园而且拥有二三层，户型样式多样。
