1、关于普通住宅与别墅之分，普通住宅的定义来源于房地产法规，而别墅的定义来自于建筑学科。所以，从学科定义来说，别墅是包括在普通住宅范畴之内的；但从法律定义的角度来讲，二者并没有包含关系（因我国现行的房地产市场调控政策是以住宅是否满5年唯一一套作为普通住宅认定标准）。也就是说，你花100万元买的一套占地100平米的普通住宅，不能享受普通住宅的交易税费优惠，但它一定是别墅！只不过，国家规定的别墅起步面积标准(独栋)就是占地面积90平米以上。你买这100平米的普通住宅只能说是普通住宅，而不能算作别墅，这是国家税法所禁止的。
2、对于第一点中所说的普通住宅范围，一般是指：独立式住宅，每户配有独立的车库或车位，小区有完善的配套（如超市等），周围环境（如绿化率等）良好且距离城区较远的普通公寓。其根本特征在于：户型上的独立性，以及相对集中的开发模式。 而别墅则完全不同，它至少应具备以下这些条件中的两项：单幢住宅（联排或独栋），配有私家花园和地下车库（位），外围无公共设施或道路占用。 从法律意义上说，别墅是一种独立型住宅，它与普通公寓完全是两种不同性质的商品住宅。
梁汐枫优质答主别墅在概念上属于高级住宅，它有广义和狭义两种概念。 广义的别墅指低层独幢式住宅，通常指占地面积较大，拥有独立院落的单户住宅，一般为三层以下，以独门独院为单位，包括联排式住宅或叠加式住宅。一般由独门独院，包括卧室、客厅、书房、餐厅、厨房、卫生间、车库等部分组成。由于占地面积广，一般有宽敞的院子，居住舒适度较高。
一般包括
1、独立式别墅：指上下左右及周围不与其他住宅合建，四周都有土地，自由式布局的低层单体式住宅。
2、叠式别墅：通常为两户或两户以上叠加式住宅，可以是上、下叠加式，也可以是前、后叠加式住宅，一般为三层以上复式结构，可共享或分户使用屋顶空间，既具有独立式别墅的特点，又可成排或成组布置节省用地。
3、并联式别墅：以两户（或以上）毗连的独门院落式多户成组布局，可以是两户住宅以公共山墙相连，具有独立式别墅的特点，一般也多为三层以上复式结构。
别墅属于非普通住宅。根据非普通住宅的概念，非普通住宅是指在住房面积、容积率、地段、价格等方面末达到普通标准的住宅。其标准为：
住宅小区建筑容积率在1。0(含)以下；单套建筑面积在140(含)平方米以上；实际成交价格高于同级别土地上住房平均交易价格1.2(含)倍。
